2025년 한국 부동산 시장 전망… 수도권은 '강보합', 지방은 '하락세'

금리·정책·공급 변수 속에 엇갈리는 지역별 부동산 흐름… 실수요자는 신중한 대응 필요

 

2025년 한국의 부동산 시장은 지역에 따라 확연히 다른 흐름을 보일 것으로 전망되고 있습니다. 수도권은 공급 부족과 금리 인하 기대감으로 인해 강보합세를 보일 것으로 예상되는 반면, 지방은 인구 감소와 수요 둔화로 인해 하락세가 지속될 가능성이 높다고 전문가들은 분석하고 있습니다.

수도권: 공급 부족 속에 가격 유지 혹은 소폭 상승

서울과 수도권은 여전히 많은 실수요가 몰리는 지역입니다. 특히 강남, 서초, 송파 등 이른바 ‘강남 3구’와 마용성(마포·용산·성동) 등의 인기 지역은 여전히 공급보다 수요가 많은 상황입니다. 한국건설산업연구원에 따르면, 2025년 수도권의 주택 매매가격은 평균 1% 정도 상승할 것으로 예측되고 있습니다. 이는 금리 인하에 대한 기대감, 전세가격 상승, 그리고 신규 분양 아파트에 대한 기대 수요가 맞물리기 때문입니다.

또한 최근 서울시의 재건축·재개발 규제 완화 움직임은 서울 내 주요 노후 주택 지역의 집값을 자극하고 있습니다. 실제로 재건축 기대감이 높은 단지들 중심으로 매수 문의가 꾸준히 늘고 있으며, 일부 지역에서는 매물 품귀 현상까지 나타나고 있습니다.

지방: 수요 위축과 공급 과잉으로 하락세

반면 지방 부동산 시장은 상황이 다릅니다. 지방 주택 매매가격은 평균 2% 하락할 것으로 예측되며, 특히 인구 유출이 지속되고 있는 지방 중소도시는 침체의 골이 더 깊어질 것으로 보입니다. 공급은 계속되고 있으나 수요가 뒷받침되지 않으면서 미분양 아파트가 늘어나고 있습니다.

일부 지방 광역시는 대규모 개발이 진행되며 일시적으로 가격이 오르기도 했지만, 장기적으로는 투자 수요의 이탈과 경기 둔화, 인구 감소 등의 악재가 겹쳐 가격이 다시 조정되고 있는 추세입니다.

금리와 대출 규제: 시장에 엇갈린 영향

2024년부터 이어져 온 기준금리 동결 기조가 올해 하반기에는 인하로 전환될 가능성이 제기되면서, 매수 심리에 긍정적인 영향을 주고 있습니다. 금리가 낮아지면 주택담보대출 부담이 줄어들어 실수요자들의 진입이 수월해질 수 있습니다.

다만, 금융당국은 여전히 대출 규제 기조를 유지하고 있습니다. 특히 다주택자나 고가 주택 보유자에 대한 대출 제한은 여전하기 때문에, 무리한 레버리지를 통한 투자 수요는 줄어들 것으로 보입니다.

전세 시장: 전세가격 상승 압력

전세 시장도 함께 주목할 필요가 있습니다. 올해 전세 수요는 예년보다 늘어난 반면, 신규 전세 매물이 충분하지 않아 전세가격이 다소 오를 가능성이 있습니다. 전세가격이 오르면 상대적으로 매매 전환 수요가 생겨 매매가격 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

특히 학군이나 교통이 우수한 지역, 신축 아파트의 전세 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 이런 흐름은 서울과 수도권 일부 지역의 매매시장에도 간접적인 영향을 미치고 있습니다.

정부 정책: 주택 공급 확대와 시장 안정 의지

정부는 2025년에도 주택 시장 안정을 위한 공급 확대 정책을 이어갈 계획입니다. 서울과 수도권에 대한 도심 공급 확대, 재개발·재건축 활성화, 1기 신도시 정비 등이 주요 과제입니다. 아울러 취약계층을 위한 공공임대주택 확대와 무주택자를 위한 금융 지원 확대도 추진되고 있습니다.

하지만 이러한 정책이 실제로 효과를 발휘하기까지는 시간이 필요하다는 점에서, 당분간은 시장 내 불확실성이 유지될 가능성이 높습니다. 투자자와 실수요자 모두 정부의 정책 방향성과 지역별 시장 흐름을 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다.

 

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